Richtige Abrechnung - Streit vermeiden

Haus & Grund informierte zur Betriebskostenabrechnung

tl_files/hug_akww/bilder/infoabend.jpgInfoabend Nebenkosten MärkerWissen/Hachenburg. Michael Schneider, Vereinsvorsitzender von Haus & Grund Kreis Altenkirchen und Westerwaldkres e.V. informierte in zwei gut besuchten Veranstaltungen in Wissen und Hachenburg zum Thema „Nebenkosten richtig abrechnen“. Der Betzdorfer Fachanwalt für Mietrecht konnte gleich zu Beginn seiner Ausführungen eine Grundregel präsentieren: „Das Gesetz geht von der so genannten Inklusivmiete aus. Sämtliche Betriebskosten sind demnach in der Miete enthalten und mit ihr abgegolten. Im Klartext: Nur wenn der Vertrag es klar regelt, darf der Vermieter Nebenkosten vom Mieter verlangen“. Er empfahl daher eindringlich den Spezialmietvertrag seiner Organisation, um Fehler zu vermeiden.

Schneider erläuterte, dass nur diejenigen Kosten als Betriebskosten gelten, die dem Eigentümer laufend entstehen. Abzugrenzen seien hiervon die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung und die Verwaltungskosten. Es sei nach überwiegender Rechtsprechung nicht erforderlich, dass die Betriebskosten jährlich anfallen. Vielmehr reiche es aus, dass sie in regelmäßigen Abständen wiederkehren, die auch länger als ein Jahr sein könnten. Die Nebenkostenarten seien in der „Betriebskostenverordnung“ abschließend aufgeführt. Dazu zählen insbesondere die Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung, Heizungskosten, Müllbeseitigung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege sowie die Sach- und Haftpflichtversicherung. Die Höhe der Vorauszahlungen müsse „angemessen“ sein und sich an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten orientieren. Wenn der Vermieter die Arbeiten selbst ausgeführt habe ( z.B. Haus – und Gartenarbeiten), könnten diese mit einem realistischen Betrag in Ansatz gebracht werden. „Werden die Vorauszahlungen zu gering bemessen, ist dies rechtlich ohne Belang. Der Mieter ist gleichwohl verpflichtet, die Restzahlung in voller Höhe zu leisten“, führte Schneider aus.

Ausschlussfrist für Kostenanforderung beachten

Über die Vorauszahlungen der Betriebskosten sei nach dem Mietrecht jährlich abzurechnen. Die Abrechnung sei dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zuzustellen. „Wenn der Vermieter diese Frist nicht einhält, ist er mit Nachzahlungsansprüchen grundsätzlich ausgeschlossen. Dies gilt selbst dann, wenn der Betrag beträchtlich ist“, so Schneider. Ausgenommen sind nur die Fälle, in denen er die verspätete Anforderung nicht zu vertreten hat.

Schlüssige Abrechnung Pflicht

Die Abrechnung müsse „schlüssig und nachvollziehbar“ sein. Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten müssten folgende Mindestangaben enthalten sein: Die Zusammenfassung der Gesamtkosten, die Angabe des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils und der Abzug der Vorauszahlungen. Auch müsse der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Dies bedeute, dass er auf ein angemessenes Kosten – Nutzen – Verhältnis Rücksicht zu nehmen habe. Der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung verjähre in drei Jahren. „Maßgebend für den Beginn der Verjährungsfrist  ist das Ende des Jahres, in dem der Mieter die Abrechnung erhalten hat.“ erläuterte der Betzdorfer Fachanwalt.

„Hat der Mieter die Abrechnung des Vermieters zu beanstanden, muss er dies spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung geltend machen. Nach Ablauf der Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr erheben“, so der Referent. Regelmäßiger gesetzlicher Abrechnungsmaßstab sei die anteilige Wohnfläche. Dieser Maßstab kommt immer dann zur Anwendung, falls die Parteien nichts anderes vereinbart hätten. Andere Maßstäbe seien beispielsweise Personenzahl oder Wohneinheiten.

Die Heizkosten sind nach dem gemessenen Verbrauch abzurechnen. „Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, obwohl ihm dies möglich ist, darf der Mieter die Kosten um 15 Prozent kürzen“, warnte der Haus & Grund Vorsitzende. An das Referat schloss sich eine interessante Diskussion mit den mehr als 50 Teilnehmern an.

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