Immer neue Pflichten für Vermieter
Mitgliederversammlung 2015: Haus & Grund informierte in Betzdorfs Stadthalle – Vielfältige Rechtsänderungen aufgezeigt
Haus & Grund Vereinschef Rechtsanwalt Michael Schneider (l.), Verbandsdirektor RA Ralf Schönfeld (Mitte) und 1. VG-Beigeordneter Bernd Rödder (2.v.l.) freuten sich mit den Vorstandsmitgliedern Marita Schmidt, Joachim Weid, Wolfgang Märker und Hans-Peter Halft (v.l.n.r.) über eine gut besuchte Infoveranstaltung.
Sehr erfreut war Vereinschef Michael Schneider über die große Besucherzahl bei der jüngsten Mitgliederversammlung des Haus- und Grundeigentümervereins im Kreise Altenkirchen und Westerwaldkreis. Der Betzdorfer Rechtsanwalt konnte am vergangenen Freitag neben Verbandsdirektor Ralf Schönfeld (Mainz) auch den 1. Beigeordneten der Verbandsgemeinde Betzdorf, Bernd Rödder, in der Stadthalle Betzdorf begrüßen. Schneider stellte fest, dass sich im Landkreis eine gewisse Entspannung am Mietmarkt abzeichnet: „In jüngster Zeit sind Vermietungen wieder etwas einfacher und es zeichnet sich eine Besserung der Wohnungsnachfrage ab“, so Schneider. Auch Beigeordneter Bernd Rödder sprach in seinem Grußwort von einer „großen Bewegung am Immobilienmarkt“. Er präsentierte aufschlussreiche Zahlen für die Stadt. So gibt es insgesamt 2.877 Gebäude, wovon 2.014 Gebäude nur eine Wohnung haben. Er verwies auch auf den demographischen Wandel, denn immerhin sind 5 % aller Betzdorfer Einwohner inzwischen älter als 80 Jahre.
Kassierer Hans-Peter Halft präsentierte der Mitgliederversammlung einen ausgeglichenen Haushalt. Die wieder gewählten Kassenprüferinnen Christa Zimmermann und Wilma Höfer hatten zuvor die Abstimmung zur Entlastung des Vereinsvorstands geleitet. Auch Geschäftsführer Wolfgang Märker konnte mit erfreulichen Zahlen aufwarten: Die Mitgliederzahl des Vereins stieg um sechs Mitglieder auf nunmehr 961 Personen. Märker wies auf die für Mitglieder mögliche Bonitätsprüfung der Mietbewerber hin, die der Landesverband in Mainz durchführt. Er appellierte ausschließlich die Spezialmietverträge des Verbands bei allen Vermietungen (Gewerbe- oder Wohnungsvermietung) zu verwenden.
Referent Schönfeld informierte zunächst über die so genannte „Mietpreisbremse“, die ab April 2015 in Kraft treten soll. Danach darf bei einer Wiedervermietung die zulässige Miete höchstens auf das Niveau von 10 % über der ortsüblichen Miete steigen. „Das wird in Ihrem Landkreis aber kein Thema sein“, so der Verbandsjurist. Neu errichtet und umfassend modernisierte Wohnungen sind bei der Erstvermietung von der Begrenzung ohnehin ausgenommen. Schönfeld verwies jedoch auf eine weitere Neuerung, die nach Inkrafttreten des Gesetzes gilt: Die Kosten der Wohnungsvermittlung durch einen Makler soll zukünftig immer der Besteller zahlen.
Wahrer Kostentreiber ist die „zweite Miete“
Der Fachanwalt belegte mit zahlreichen Schaubildern, dass die Nettokaltmieten in Deutschland im Schnitt in den letzten Jahren nur um 1,2 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Nach einer aktuellen Umfrage erhöht jeder dritte Vermieter die Miete nur alle drei bis fünf Jahre und jeder vierte Vermieter gar nur alle 5 bis 10 Jahre. 15 % der Vermieter erhöhen demnach nie die Miete. „Die wahren Kostentreiber der Mietbelastung sind andere Faktoren: Während die Mieten in den Jahren 2000 – 2013 nur um 15,8 Prozent gestiegen sind, gab es einen Anstieg von 102 % bei den Kosten für Heizöl, 99 S% Anstieg bei Strom, 21,4 % bei den Wasserversorgungskosten und 20 % bei den Kosten der Abwasserentsorgung“, so Schönfeld unter Hinweis auf Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamts.
Rauchen in der Mietwohnung umstritten
Der Verbandsdirektor informierte auch über zwei aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zum Rauchen in der Mietwohnung. Bei einer „wesentlicher Belästigung“ müssen die unterschiedlichen Interessen der Mietparteien durch eine Gebrauchsregelung erreicht werden. Erst vor ein paar Tagen hat der BGH entschieden, dass Rauchen im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters darstellen können. Dies insbesondere dann, wenn das Rauchen ein „unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß“ erreicht.
Ein weiteres Themenfeld waren die Fehlerquellen bei Nebenkostenabrechnungen: „Eine Abrechnung muss übersichtlich und nachvollziehbar sein - und es dürfen nur die Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die im Mietvertrag stehen. Auch muss der Verteilerschlüssel verwendet werden, der im Mietvertrag vereinbart wurde. „Reparaturkosten, Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten dürfen nie auf den Mieter umgelegt werden“, so Schönfeld.
Energieverbrauch muss in Wohnungsanzeigen angegeben werden
Der Verbandsjurist erläuterte, dass nach der neuen Energieeinsparverordnung 2014 der Energieverbrauch in Immobilienanzeigen anzugeben ist. Ab 01. Mai 2015 droht den Vermietern ein Bußgeld, wenn sie dies nicht beachten. „Ein Mieter kann sich jedoch nicht auf vermeintliche Verstöße gegen die EnEV berufen und die Miete mindern“, so Schönfeld unter Hinweis auf eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Köln.
Eine weitere Änderung trat am 13. Juni 2014 in Kraft: Das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie. Bei Vermietungen ohne Wohnungsbesichtigung oder bei vertraglichen Änderungen der Miethöhe und Aufhebungsverträgen kann es zu einem Widerrufsrecht des Mieters und neuen Informationspflichten des Vermieters kommen. Um mögliche Nachteil zu vermeiden, sollten Mietverträge grundsätzlich nur nach einer Wohnungsbesichtigung abgeschlossen werden. Vertragsänderungen sollten dem Mieter am besten per Brief geschickt werden. Bei einer persönlichen. Übergabe sollte der Mieter aufgefordert werden, die Änderung zunächst gründlich zu lesen und erst ein paar Tage zeitversetzt zurückzusenden. „Die direkte Entgegennahme einer unterschrieben Fassung der Vertragsänderung sollte vermieden werden“, empfahl der Fachanwalt.
Ab 1. November 2015 neue Vermieterbescheinigung im Melderecht
Ab dem 1. November 2015 muss eine Vermieterbescheinigung bei jeder An-oder Abmeldung beim Einwohnermeldeamt vorgelegt werden. „Vermieter müssen diese Bestätigung gegenüber dem Mieter ausstellen“, informierte Schönfeld. Dafür bleibt Vermietern nur eine Zeit von maximal zwei Wochen nach dem Ein-bzw. Auszug. Nur mit der Bescheinigung kann sich ab 1.11. ein neuer Mieter beim Einwohnermeldeamt ummelden.
Neue Anzeigepflicht nach dem Eichgesetz gilt seit dem 1. Januar 2015
Auf eine weitere Neuregelung wies Schönfeld abschließend hin: Wenn Vermieter ab dem 1. Januar 2015 neue oder erneuerte Messgeräte in Betrieb nehmen, muss innerhalb von sechs Wochen das Eichamt darüber informieren werden. „Diese Verpflichtung gilt beispielsweise für Kaltwasser-, Warmwasser-oder Wärmezähler“, so der Verbandsdirektor. Bei Nichtbeachtung droht ein Bußgeld. Die Meldung kann auch auf elektronischem Weg oder per Telefax erfolgen. Ebenso kann diese direkt über den Messdienstleister, der die neuen bzw. erneuerten Zähler auch geliefert hat, abgewickelt werden. Schönfeld empfahl, die zentrale Meldeplattform (www.eichamt.de) zu verwenden. In der lebhaften Aussprache zum Referat gab es noch zahlreiche Wortbeiträge zu den ständig steigenden Pflichten für Vermieter.